マバシの「晴海フラッグ（元オリンピック選手村の格安新築区分）」挑戦記！(^o^)
もうね、
なんですか最高266倍って、、(；´∀｀)
＠抽選日当日のモデルルーム（抽選会場）
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マバシは、「資産性と収益性を両立できないか？！」という命題に、ずっと取り組んでます！(*^^*)
●資産性：
●収益性：
普通は両立は難しい。資産性が高ければ高価なため収益性は下がります。
「人気の立地を、安く、買えないか？」
世の不動産投資家は皆考えることですね〜(*^^*)ｲｲﾉ,ﾅｲｶﾅｧ
ということで、いま現在は「晴海フラッグ（元オリンピック選手村の格安新築区分）」に挑戦してます！
何しろ、今どき中央区で坪単価200万円台！！(*^^*)
ここでポイントおさらい
●良い点
・安い売買坪単価（坪単価240〜280万円とかいう部屋もあり、周辺相場より3〜4割は安い）
・中央区は平均年収高くて賃料水準も高いので、収益性が見込める。坪単価1.3〜1.4万円/月もあり？！
・新設の環状2号線（通称”マッカーサー道路”）の直ぐ横で、都心へのアクセス良い。
・JR新橋駅までバス（BRT）で10分と至近。BRTは東京駅まで延伸するプランもあるとか。東京駅への地下鉄計画あり。
・1.3万人が新たに引っ越してくるので、ショッピングモール／幼稚園小中学校／広大な公園／区役所関連施設が新設される。
●課題点
・高倍率でなかなか買えない
(第2期：15〜196倍/平均30倍
第3期：41〜266倍/平均70倍？！）
・BRT＆便数多いものの バス便＆地下鉄駅徒歩19分。新地下鉄開業は2040年代、、
・来年3月に4,000戸の大量の供給で、2024年2,3月の一斉引き渡し直後は転売価格、賃料が下がる可能性？
・区分の一般的傾向として、家賃比15〜20％という高いOPEXがかかる 。”管積”のうち、管理はどうしても割高になる。（「建物管理、修繕費用は1棟オーナーに比して区分は3〜4割以上高いだろう」by ”区分の神様”芦沢晃さん)
・一般論として、区分の融資担保価値は低くなりがち
●現場からの小ネタ集
マバシは現場に行くのが大好きなので、毎回、抽選会場には足を運びます〜。
いろいろ発見があって面白いです！(*^^*)
・邦人(法人＋個人)8割／外国籍2割
・抽選会場に多数の中国人！
・1社で700戸申込みの猛者も
→”約500億円のエビデンスを提示”を意味している。エビデンスは現金、上場株式（外国株含む）などなど可能。
・中国人はゼロコロナ政策で第2期までは予想より多くなかった。
・(外人向け?)”転売ヤー”と思しき存在がいる。
どうも、購入契約時点で転売契約も締結済の模様。
・販売担当者コミッションも客の抽選結果にリンク。「150件受付対応しても当選は1件」などの例もあり、販売担当者も自分の担当客の当選を祈る状況。
●抽選器のクセ？
これはあるっぽい。特に三菱地所担当エリアの三菱の抽選機は、、😅
●いよいよ50階建てタワー棟2棟”SKY DUO” (1,455戸)販売開始！！
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/member/
スケジュール：(現在も登録可能)
2月10日（金）16時〜 ウェビナー登録開始
（開催日：2/25,26,27 3/3,4）
(2月26日現ショールーム閉館)
4月〜移転後の新ショールーム
6、7月に登録＆抽選
●フォトギャラリー(202302撮影)
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■行数
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5
