【格差論好きなマバシ君23区分析第一弾／年収に3倍以上の差がある”東京23区”とはなにか？／”都心5区”というヒトククリ語はレジの場合は無意味】
https://gentosha-go.com/articles/-/44415
しかし「年収が高いと一流だ！」とでも言いたげなタイトル、、。収入格差にビンカンな市民感情をグッと煽るね！！幻冬舎、、😅
ちなみに、自費出版系子会社幻冬舎MC（メディアコンサルティング）のコンサル＆書店店頭プロモ付き自費出版が1,000万円とかでエグい。ただ、埼玉の武蔵コーポレーションは幻冬舎MC丸投げの出版マーケで、大成功してますよね。「医者はファイナンス知識が全然ないが、警戒心だけ強いターゲット。出版マーケでグイグイ行きましょう！」とか公然と言って（良いのか？！）いて、ある意味振り切ってて面白い。
ちなみに、ここでいう「年収」とは、個人住民税の所得割計算のための「個人住民税の所得金額」です。
たとえば給与所得の場合は「（収入金額）－（給与所得控除額）」が「個人住民税の所得金額」ですね。
１月１日現在都内当該区に住所がある方が課税の対象で、外国籍人・日本国籍人とも納税義務者です。
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/kojin_ju.html#gaiyo_01
マバシ君の「東京23区分析第一弾」、と銘打ってのスタートです！
面積が広すぎて一言で論じるには不都合な「東京都」として考えるのではなく、今回フォーカスするのは23区。
不動産取引や賃貸相場、各種統計でよく話題にされてまして、たとえば
「地方のお医者さんとかビジネスオーナーが相続対策を兼ねた収益の多様化のために、23区RC収益物件で2、3億円以下の物件を欲しがってるんだよね。良いの無いかな？！」
みたいな風に扱われたりします。
628平方キロの23区の人口は、実に971万人。更に世界最大の都市圏人口(3,500万人)・域内総生産182.2兆円と世界トップの”拡大東京圏”の中核エリアです。
（”国”として比較しても、カナダ、そして数ヶ月も戦争をしているロシアと匹敵するレベル、、😅）
人口比較では、”世界都市”とされる米国ニューヨーク市800万人（ちなみにマンハッタン島は160万人）、ロンドン942万人、シンガポール585万人、パリ215万人。
ほか、大きなところでは、中国上海2,460万人/印デリー直轄市1,680万人/ インドネシア ジャカルタ市1,056万人。
田舎者のマバシ君は35年くらい前にこの巨大都市に出てきました。渋谷スクランブル交差点を見て「今日は何のお祭り？！」と素で思わず寮のセンパイに聞いたことはナイショです、、（爆）
東京に出てきてから、文京区目白台（新宿区西早稲田）・台東区三ノ輪・都下（武蔵野市、小金井市）・荒川区町屋・世田谷区用賀・世田谷区船橋・港区赤坂・渋谷区恵比寿と、流れ流れて暮らしてきました。
その限られた居住経験で23区を敢えて大雑把に評すると、、
「大まかに言うと西高東低／南高北低」
「世帯／給与収入は地価・家賃との相関関係がある感じ」
「以前から（23区より権限の多い）”市”を目指し独自ナンバープレートを採用するなど、突出した人口規模の世田谷区は94万人と県レベル人口。面積は58平方キロと23区で2番目に大きく、横方向に走る大手私鉄3社4系統により、半ば”分割”されており、南高北低傾向。」
とは感じています。
年収を棒グラフで23区並べてみたんですが、要するに上位４区（港、千代田、渋谷、中央）が図抜けていて、５位目黒〜２３位葛飾までは1.8倍未満でドングリっぽいといえばドングリっぽい。（乱暴ですけど。）
また、よく（主に地理的な近さから、千代田、中央、港、渋谷、新宿を指して）「都心5区」とか言いますが、なんとなく違和感ありました。だって、港(1位)と新宿(8位)とで、年収で倍以上の差があるんですよ、それをヒトククリって、、😅
レジで言えば（港、千代田、渋谷、中央で）「都心４区」というククリで見たほうが”意味がある”気がします。
ここから勝手なマバシ予測なんですが、早晩、渋谷(22万)が1ランク上の千代田(7万)を抜き、しばらく経つと目黒(28万)が1ランク上の中央(14万)に並ぶような気がします。
人口が人口を呼び、高給取りも呼ぶんじゃないかと。
となると、①港②渋谷③千代田④中央／目黒。
さらに千代田は面積的に「ほぼ皇居」で、要するに「皇居のフチ」。23区平均42万人に対し7万人と飛び抜けて人口が極少であり分析対象として他の区と並べても仕方ないし、「神田・馬喰町・秋葉原」と「番町・麹町」の”皇居の反対側同士”は全く異なる地域特性のため同一区として取り扱うのに適さない。隣接区の中央、台東、新宿、渋谷、港に割り振った方がむしろ扱いやすい感じなんです。
で、そんな千代田区を除くと
実は「①港②渋谷③中央／目黒」の順。
まるで「新・都心3区」みたいな。
更に言うと「港区」がこれから益々突出＆ライバル無しの1人旅、するような気がします。
港区には日本最高の高給取りがドンドン集まって住むので、ヒト・モノ・カネを引き寄せて、正のスパイラルで、衣食住教育文化と多角的にますます楽しく充実した区になっていく。
なにしろ、学力日本一を目指すと標榜する赤坂地域小中一貫教育校"赤坂学園"なる公立小中学校を(土地あるので)ウワモノだけで100億円かけて作れちゃう区、ですからね！！😅（凄いよ、本当に）
https://akasaka-js.minato-tky.ed.jp/
https://www.city.minato.tokyo.jp/shisetsukeikakutan/documents/gaiyou_1.pdf
「港区しか勝たん！」と宣言する森ビル。次の彼らの巨大プロジェクトも港区のど真ん中の(仮)麻布台ヒルズ！(^^)
港区の今後の開発計画。ちょっと古いリストですが、麻布台、高輪ゲートウェイ、浜松町、赤坂、六本木など、開発規模が5万平方メートル以上の特定開発事業が32も表明されてました。
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/yukoriyou/list/103_minato.html
ちなみにこれだけじゃなくて、これから三菱地所による国際赤坂ビル＆TBS界隈の赤坂駅再開発、森ビルによるロアビル＆裏の再開発とか、インパクトがある巨大PJTがメジロ押しです。
やっぱり港区がダントツNo.1だし、これからもますますダントツ化が進むでしょう。
都下や松戸を含め東京近郊のあちこちに住んで35年くらい、何となくぼーっと見てきて、ハラオチする収入ランキングです。
その意味では「23区」というひとくくりの捉え方は、不動産ビジネスを考える場合はあんまり意味がない気がしてきました。
だって、港区と葛飾区で、年収が3.3倍超の差。違いすぎます。
そうなると、商圏が狭い来店型サービス業、即ち、生活スーパー、ドラッグストア、花屋、学習塾、スポーツクラブ、町中華・非チェーンの喫茶店・和食店とかでは、価格と品揃えにおいて、かなり顕著な違いあるでしょうね、、。たぶん「同じ都市」という風には捉えられないくらい、大きな違いがあると思います。
どっかで確認してみたいです！！(^^)
GIS（地理情報システム）の世界では、実効上は、扱う単位としていちばん細かいのが「町丁目」です。
データとしては一般的には500mメッシュですが、マーケ施策や出店計画などのexecution（実行）を考えると、そうなります。
大本は5年に1回の国勢調査（自己申告・留置による収集）の住所情報付きGISデータ。他、国調GISデータに紐付けした各種消費調査データが幾重にもオーバーレイします。
例えば、同じ目黒区自由が丘でも１／２／３丁目でそれぞれのパラメータを持っています。項目数は膨大にあり、お金かけれデータを買えば選び放題です。たとえば「メガネの年間購買額」なんていう500ｍメッシュデータもあり。
東京23区の人口は971万人を、30万人単位を33くらいに分けてグラデーションで見るとわかりやすいかもですよね。
最大人口94万人の世田谷なら、北・中・南の3ゾーンに、千代田区は面積的にほぼ皇居が占めるし人口たった7万人だしでデータ分析上単独で扱う意味あいが薄いので隣接区2,3区に当てはめちゃう。
面白いテーマです！
引き続き少し掘り下げていきますね！
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■行数
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8
