日本は人口減だから大家業はオワコンなの！？そんなワケ無いでしょ！！(´∀｀;;;
2022年4月15日 日本経済新聞
「総人口64万人減の1億2550万人 21年、減少率最大に」
しかしこのグラフの縦軸、悪意ある針小棒大さにもホドがある、、😅）
「人口減るから大家業はオワコンだ」というハナシを聞くことがあります。
ハッキリ言ってそれは素人の思いつきレベルの話、ヒマジンの会話です。
プロは、素人の思いつきなんて放っておけば良いんです。
日本の総人口は1.26億人。世界には200くらい国がある中で11位。
人口の絶対値がとても大きいんです。
仮に2,000万人減ったってまだ20位以内。
（そんなことより、GDPが人口比で少なすぎるという別の議論は、ある。要するに稼げてない。物価が安すぎなんでしょう。失われた３０年というやつです。）
今騒いでいるのは１０万人減った！！というレベルの話。
世界的に見ても人口は単年度で５％も１０％も増えたり減ったりしませんし、主要各国を見たって１％未満で減ったり増えたりしてる程度なんですよね。
そもそも人口は多少減ったところでジタバタしても始まらないんです。だって子どもは直ぐには産めないでしょ。
状況はすぐには変わらないから国家として少子化対策をオーガニックにやれば良い。
※ちなみにマバシは、こっちの都合ばっかりで行う経済移民には反対の立場です。ヒドい治安悪化に繋がることが実証されているしメリットよりデメリット、それも回復できないデメリットがものすごいです。（このテーマでさっきブログ書きました。）
さて、話は戻って、
これは
「日本で、2021年度クルマが何台売れたのか？」
「どう推移しているのか？」
という話と、
「小さめ５ナンバーサイズミニバンで人気の ”ホンダ フリード”の対抗車種”トヨタ シエンタ”を売らなければイケない販社のトヨタモビリティ東京の営業マンが、隣のホンダディーラーに対抗して今月の数字を作るためにどうするか？見込み客にどうアプローチするのか？」
このサイズ、使いやすいので好きです。ちなみに東京でいっぱい走ってるジャパンタクシーはシエンタベースです。
ここで、「今日本でクルマが売れないので、私も売れないんスよ」（微笑）という販社営業マンに対し、店長が「そうだよなぁ、仕方ない。わかるよ💕 」（微笑がえし）とは、ぜったいに、ならない！ですよね。
「ゴタク並べてないで、さっさ資料請求対応とか客訪問とかポスティングとか友人にクルマ買う人が親戚とか知り合いに居ないかローラーとか週末試乗会の企画案の起案とかやれ！ゴルァ！」とか言いますよね。（最近はこれじゃパワハラかな、？）
それと同じことと思います。
「対象が日本とかの大きすぎる”総論”」と
「個別の大家ビジネスの頑張りどころ」とは、
ほとんど関係はありません。
私たちプロの大家、商売人は（”床屋談義”よろしく）床屋の雑談レベルの話にかかずらわっている場合ではない。
そんなことより眼の前の空室を埋めろという話です。
さらにマバシ的には「日本での大家業はびっくりするほど恵まれているし、そもそも大家業は500ｍ商売だから人口減でも無問題」と全国の大家の会の講演のたびにお話ししています。
500ｍ商売、即ち、かなり精細にセグメント化された商売が、大家業です。「物件」と「市場」の２面があります。
☆物件：
それぞれの賃貸物件が、千差万別の固有の特性あり。
☆市場：
市場(立地、入居者人数、価格帯etc) かなり細かくセグメント化されているます。
ポールさんは、健美家コラムで”富山大学の学生”という１つの顧客セグメントに対して、最適家賃帯が積み重なるイメージで「ミルフィーユ構造」と、まさに言い得て妙なことをおっしゃってますが、局所的にはまさにそんな感じです。
学生層ミルフィーユの他にも、ファミリー層ミルフィーユとか、同棲カップル層ミルフィーユとか、いくつも「ミルフィーユケーキ」があり、それぞれ縦方向に層構造になっているみたいなイメージですよね。
（※）自分の物件がある市区町村、あるいは町丁目レベルの人口の増減には、もちろん影響は受けますので、注意深く見ておく必要はあります。
例えば、23区の1つに過ぎない「世田谷の賃貸市場は！？」と話題になったとしても
京王線「千歳烏山」
小田急・井の頭線「下北沢」
小田急線「成城学園」
東急田園都市線・世田谷線「三軒茶屋」
東急田園都市線「桜新町」
東急田園都市線・大井町線「二子玉川」
東急大井町線「上野毛」
東急大井町線「尾山台」
東急目黒線「奥沢」
で、ぜんぜん、違います。
同じ世田谷区の物件を持っている大家さん、でも、それぞれの物件の大家さんは、本当に全く違う市況を見ているんです。
あ、なので、◯◯駅はこんな風、◯◯セグメントはこんな感じ、とは言えるかもしれませんが、”世田谷って◯◯な市況なのよ”とか断言する仲介業者は信じちゃいけませんよ。ウソ言ってるか愚かなのか知ったかぶりしているだけです。
全国でも同じ話で、◯◯県はこう◯◯市はどう、なんて、状況がわかっていて誠実な人なら、断言できるわけないんです。
「その時々の目の前の自分の空室を、チャンスがあれば1円でも家賃を上げて、あの手この手で全力で埋めること」
に、一意専心すれば良いんですよね。
大家業はオワコンじゃあ、ありません。
（てか、分からずにそんなことを言っている人がむしろオワコンかもな、と疑ってかかったほうが良いと思ってます。）
よし！今日も物件清掃と近隣仲介周りに行くかな！！💕
p.s.アニキっ！今日は短めにしましたぜ！(^^)ｖ
だめやった、、原稿用紙８枚になってしまい、、(;_;)
