【祝大反響！NHK正直不動産】サブリースは素人大家には危険！むしろ実力派大家さんでないと難しい件
『正直不動産』「想像をはるかに超える反響」だそうですね！（祝）
山崎努さん、シブかった〜(*^^*)この革ジャンも私物だそうです。85歳には見えません。足が長くてジーンズが似合う！かっこよすぎる、、(*^^*) １回目だけのゲスト出演だそうで、もう見れないのはざんねん、、
正直不動産第２回「1位にこだわる理由」、いよいよ明日12日（火）22時〜！！
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ここでちょっと第1回のおさらい。エピソードの２つのうちの１つは、「サブリース付き木造アパートの販売」でした。
山崎努さんが演じたのは、石田さんという商店街に面した敷地延長を所有している和菓子屋さんです。石田さんはそこで自宅兼和菓子屋店舗を50年やっていました。
実はサブリースは、むしろ実力派大家さんでないと失敗するんじゃないの？という件です。
サブリースについて思いついたことの羅列ですが、、
◯アパートメーカーや登坂不動産屋は建設費に膨大な利益を乗せる。ドラマの例では8部屋程度のアパートに1億円の建設費。いくらウッドショックとはいえ高すぎ。アパートメーカーにしても登坂不動産にしても施工は地元の工務店。恐らく登坂不動産の粗利は2〜3,000万円はある。アパートメーカーも地主の大家力が低ければ同様の暴利を求めることは可能。
◯新築時には高値でも埋まる。それを、スタート時の免責２〜３ヶ月（サブリース料払わない）、礼金１〜２ヶ月、更新料はサブリース会社収益で大家には払われない。入退去の度に入退去整備費用や５年１０年経つと設備の更新や追加設備投資を求められる。３年５年１０年経って物件の競争力が落ちてきたらそれに応じて家賃減額。サブリース会社は借地借家法上は「賃借人」の立場であり法律上は強い（これが怖い）。つまり、地主側にその地場の賃貸の相場観がなければ言われっぱなしでどんどん下げられてしまう。地主はアパート経営をしたことがないので、サブリース会社に退去されては困るので、なくなく要求は飲み続けることになる。要するにサブリース部分の契約でもサブリース会社が利潤を求める（＝地主側の減収）ことは十分に可能。
◯相続税対策(※)、即ち、上モノ1億円はまるまるローンで土地（山崎努の和菓子店はみたところ50〜55坪程度）も貸家建付地になり評価減＋1億円の借金で、計算上は相続税評価額はかなり圧縮できる。ただそれも、上記の割高な建設費、かなりの運営費用を差し引かれることによる減収が現実にあるため、「相続税は圧縮できたけど、賃貸ビジネスでは儲からない（＝サブリース会社に旨味がある）」という事態はよくある。
◯賃貸業に適した立地なら良いが③を餌に賃貸市場があまり無いか、あっても需要より供給が多いところで事業をはじめたばあい、築古になったら家賃を下げても入居がどうしてもつかないことも多々ある。恐ろしすぎる。
かぼちゃの馬車事案でも基本的には同じ構造。かぼちゃがひどいのは、さらにサブリース契約が早晩成り立たないことが分かっていての事業売却と計画倒産だった可能性が高い。
◯賃貸ビジネスの実態が皆目検討がつかない。入居者はだれなのか。入居率は？空室期間は？相場家賃と合ってるのか？
◯貸しているので部屋を確認することができない。修繕の要否の判断もサブリース会社任せ。修繕に応じなければ家賃減額やサブリース契約の解約もちらつかされる。
◯サブリース契約を解除したら入居者と直接契約に巻き直すことになるが、某L社は全員引っ越しさせてしまうこともあると聞く。経営感覚がゼロで築古で全空の物件だけ残されることも。マバシ君の地獄の数ヶ月のような苦しさだが、まだマバシ君は新築でした、。築古だったら恐ろしすぎる。
◯経営感覚が一切身につかずサブリース契約を切られたら終わり。契約を切られ銀行向けのローン元利金返済が滞れば最悪競売。そのような物件は地方にも数多い。
●サブリースでの賃貸経営を成り立たせる大事なポイントは、
①「建築費の相場が理解できて、割高すぎない価格で買える」
（相場が分からない人が価値有るものを安く買えることは、絶対に、無い。）
②「賃貸需要がある土地がわかる。需給が逼迫か供給不足立地を選ぶことができる。」
（十分に検討しないで「先祖代々の土地があるから」とアパート経営を始めるのはNG。）
③「その投資地域での中長期的な相場家賃を、高い確度で判断できる」
（妥当なサブリースフィーが算定でき、交渉ができる。）
④「直接入居者と接点が無くても、確度高く入居者のペルソナ想定などができる」
（これは投資地域で相当な経験値が無いと難しい）
⑤「入退去整備や修繕、設備増強について確度の高い判断ができ適正価格もわかる」
（これも、投資地域で相当な経験値やペルソナ想定ができないと難しい）
⑥「いざ、サブリース契約解約になった場合でも、全空物件を埋めるリーシング力がある」
（あまり話題になりませんが、いざこうなったら困りますよ、、（体験談））
ここまで書いて実感したんですが、サブリースは、むしろ実力派大家さんでないと失敗するんじゃなの？ということです。「大家業の素人」がやるべきものではありませんね、。
①〜⑥ができるのは「かなりの実力派大家さん」ということです。
そういえばあの静岡の大物大家さんは最近はサブリース派です。
上記がすべて対応できるので安全に経営が出来るということなんだろうと思います。
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