【②米国失敗マバシの赤っ恥告白②／ ★日本人にとって、日本での不動産投資が世界最高な理由９つ★ 】
「米国失敗マバシの赤っ恥告白②／ 日本人にとり”日本が世界最適レベル”である9つの理由」。
＜要約＞
海外での投資をしたい人に申し上げたいのは、
・インカム／キャピタル狙いの海外投資って、（今さらだけど）かなりのリスク
・英語だけじゃなく結構な高いスキルが必要
・それなら、人口減少しても日本の地方での不動産投資の方が相対的にラク
ということなんです。
その上で”オレ、どうしても海外やりたい！ならOK牧場”とは思います。
当該投資地に縁を持ちたい！とか、不動産投資移民！とかやり方ありますし。
（↑ただ、これって”投資じゃない”ことが多い。私もイッペンやりかけたし面白いネタですが、かなり嗜好性あるしで、別の機会に触れたいと思います。）
１）法律が理解できる：
契約書が作れる。支援システムへのアクセスがタダ（先生方、スイマセン、、）：
自分で契約書の隅々まで読めるし作れる。判例法主義じゃなく成分法の法律を読めば分かる。
困った時は直ぐに検索できる。更に困ったら弁護士や司法書士の先生へのアクセスが容易。
スイマセン、、区役所の日曜無料相談活用しまくりです、
２）言語は日本語：
純ジャパな私ですが、コレでもTOEIC935点で英語は得意なほうで三菱商事の同期中でもスコアではあんまり負けたこと無いですが、米国投資ではホント大変でした、、
だって不動産ジャーゴンだのターミノロジー（要するに専門用語）が大杉、。(;_;)
３）賃貸や建物管理の”常識”が同じ：
これは大きい！
日本における、遠隔地の管理会社のサービスの質については、まあ、いろんな評価はあります、、。
ただ、だいたいこんな風になるでしょ、ということが推測できるんですよね。
また、日本は治安が良く、日本人は概ね常識的な人が多いので、盗んだり壊したり、といった賃貸ビジネス継続への深刻な危機は、まあ、あまり聞きません、。
（日本人以外の経済移民が局所的に治安を悪化させているという深刻な問題は、あります。ただあくまで局所的です。）
ちょっと極端な例ですが、たとえば私の米国ミシガン州デトロイトエリアの”8マイルロード”の南エリア（エミネムの自伝的映画”8 Mile”で描かれている、全米でも相当に治安が悪いエリア。）での投資では、広範囲に、こんなことがありました、。
いきなり壊す、
火を付ける、
銅の配管とかボイラーを盗んで転売する、
※郡役所に"盗んで転売するのはヤメましょう！"キャンペーンポスターが貼ってありましたよ、、💧←実話
管理会社が賃料ネコババする、
ウソの修繕請求をする、
コチラ、峠の一軒家の話しではなく、しっかりした住宅地での話です。
それもかなり広いエリアでの一般的な状況なんです。
警察システムがちゃんと働いている米国で、このアリサマ、、。
ここまでヒドいのはあんまりないですが、要するに、私たち日本人が”こんなもんだろ”という期待が、基本的に通用しない！！というのが海外不動産投資の本質です。
４）ガイジン頼りの”超”遠隔リモートコントロールではない：
どんなにテキトーな管理会社でも日本人なら、まだOK牧場ですよ。(;_;)
不正の範囲もタカが知れてます。
ちゃんと入金チェックして、請求書チェックして、入退去のチャンスでも現地・現室見れば良いんですから。
日本人なら、管理会社が勝手に入居者と契約しても黙ってたり、滞納だと嘘ついて賃料を毎月ネコババしたり、３ヶ月毎にウソの修繕請求したり（全部実話
）、しないですから。
）、しないですから。ガイジンを使って”超”遠隔リモートコントロールビジネスを成り立たせるスキルがあったら、出来ます。ただ、そんな天才的な人（←鈴木学さんとか）は、「（それほどは爆儲かりはしないのが本質の不動産賃貸業より）別のこと」をやったほうが、かなり！早く！儲かります！
できる人が身近にいたら、誰か紹介してください！！真似したい。
というくらい、普通の日本の大家には、現実には不可能なんです。
５）国内なら移動、滞在費用が安い！”労働力投入”できる！：
体験談ですけど、不動産賃貸業の視察のためだけに海外にはチョイチョイは行けませんよ
家賃から返済を控除して月額100万円以上のキャッシュフローがある大規模投資家なら合理的なんでしょうけど、。そんな人はめったにいません。
私のケースでは全部現金投資で、悪徳管理会社に変わる前は月に30万円以上キャッシュフローありましたが、米国デトロイト市には、あまり、行けませんでした。
なので、見ることも、必要なら労働力投入も、できません。
観光として強い魅力があるところじゃなかったし。
↑そんな魅力的なところは、米国では値段高杉（＝リターンが低杉）でインカム投資にならない。キャピタル狙いとは言うけど、将来のことは誰も、全く、わかりません。今儲かっているという人は、結果論です。日本株の特定の投資信託みたいなもんで、要するに後講釈です。
（注意：）
あ！キャッシュフロー赤字でも観光旅行したかったり、
多額の現金を高頻度でハンドキャリーしたかったり、
アッチにもう１つ家と彼女がある人は別です！（爆）←知っている人の実話
これらって、要するに、投資じゃないんですよ。
遠隔不動産投資を理由にした、別のことです。否定はしません。
（むしろ一部羨ましい、、）
）６）（それほど）性悪説に立たなくて良い：
てなことで、売買仲介も賃貸仲介も管理も日本人の性悪なんて、タカが知れてますから、あんまり疑心暗鬼になりません。要するに現地に行って、現地で話せば良いんです。それほどは難しくないんですよね。
あ、
現地にどうしても行きたくない人、
借主や管理会社とコミュニケーションしたくない人は大家業そのものの継続の是非を検討したほうが良いですは。向いてません（真顔）。
そういう場合は、私に物件売ってください！
（ただし、目線は厳しいですけど、、）
）７）【追記！！重要】金利が激安！！：
そうそう、”成長しない国”で”供給過剰が常態化”している国なので、日本は金利が激安！！
不動産賃貸業の最大の費用項目は、”金利”です！
あと管理費！！←ここ大事！試験にでるぞ〜
８）【追記２！超重要！最重要かも！】物件を「何度も」「時間をかけて」「比較して」「低コストで」「地元向け物件を」選べる！：
海外物件は、こうは、行きません。
どっちかというと「コレを買え！」を提示されるだけ。
なんども往復できません。
検討に時間をかけられないこともある。
仲介やインスペクターが見落とした点は、自分で確認できません。
それと、これはフランクに言って
「ヨソモノに、投資視点で一番良い物件を売るはずがない」んです。
これは当たり前。
たとえばあなたが業者さんとして、日本語も話せない◯国人に安くて良い物件、売りますか！？
これからどんな関係性になるかもわからない一見さんに、、。
つまり【ヨソモノは、投資視点で一番良い物件は買えません！】←ここもテストに出るよ〜
９）日本では、”世界最大の拡大東京圏”と地方とで差はそれほどは、無い：
①で論じた各種数値を見ると、日本の人口減少する地方での不動産投資にも十分に成り立つ理由がわかります。家を借りるのは人間。人口密度が（先進国諸外国に比べて）高いんです。つまり ”市場がある” んですね、、。
そして日本は1人あたりGDPは4万ドル。
拡大東京圏（”世界最大！”）と地方で、経済的な差があるでしょという指摘もありますが、その格差はせいぜい 1対1.2 。或いは多めに見て1.5倍程度！こんな僅差なら、海外との比較においては誤差ですよね。
”均衡した発展”を実現している日本！為政者の先輩方、ナカナカやりますね！😃
平均年収 全体 男性 女性
関東 422万円 471万円 362万円
東海 393万円 433万円 327万円
関西 383万円 428万円 325万円
中国・四国 377万円 411万円 318万円
北信越 374万円 407万円 312万円
北海道・東北 369万円 401万円 314万円
九州・沖縄 365万円 401万円 312万円
※GDPと平均所得は別のものですが、この場合はほぼ似た数値と考えてください。
相互に強い正の相関があります。
まだ大家業12年程度の若輩ゆえ適切なデータをパッと示せませんが、
要するに家賃が安い地方は、仕入れ原価（土地代／建設費etc)が安い。
東京は家賃は相対的に高いが仕入れ原価も高く、相互に収益性に極端な違いはでないはず。
これはどちらかが収益性が極端にたかければ、そこにニーズが高まりそれに応じて仕入れ原価が上がるため、収益性の差は中期的には自然に埋まる、という仮説です。
埋まらなかったらそこが市場の歪みであり、投資チャンスです。
「富山の収益性が良いぞ！」となれば、金沢の業者も東京の投資家も富山を買うのでリターンは、（差は残るにせよ）なんとなーく平準化していくんじゃね！？という仮説ですが、平準化する前ならこの例では今、富山を買え！ということです。
もちろん、猪俣社長が常々おっしゃるところの”職人等の人件費”の差が東京と東京以外でそれほどはないため運営コスト（OPEX）の比率が上がり、グロス家賃が低いほうが経費率が上がって収益性が下がる傾向にある、という別の話しはあります。
つまり、海外でリスクテイクするより、日本の地方でやったほうが、１）〜９）の理由でズッと良い！！即ち
★「日本在住の人にとって、地球の裏側の、自分が良く知らない場所で多額のカネを張る投資は、正当化しにくい」★
ということなんです。
日本の地方もいろいろ苦労やリスクはありますよ。皆んなが成功しているわけじゃない。
ただ、”日本の地方の苦労やリスクが嫌なら、海外不動産投資なんていう、もっともっとリスクが大きく利回りが低い投資は、モチロン、やるべきじゃない！”
という話しなんです。
以上、わたしが米国で失敗した体験を通した実感(;_;)です。
人口10万人規模の、人口がシュリンクする地方における成功する不動産賃貸業については、
”山口の骨太の知性”のコノカタのブログで実情を学んでみてください！
私は現地でご本人にお会いしてお話しを聞きつつ物件を拝見して、とても感銘を受けました！(^o^)
そりゃ、日本の地方は厳しい面だってあるけど、やっぱり成功する人はちゃんと成功してるんです！
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