【①米国失敗マバシの赤っ恥告白①／米国投資に失敗して1,000万円溶かし／人口密度とGDPから語る日本投資と海外投資の比較】
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ここで恥ずかしながら告白します、米国不動産投資で失敗しました。1,000万円溶かしちゃいました、。失敗の原因は、ガイジン（米国では自分はガイジン）による遠隔投資のリスクを乗り越えられなかったこと、、(;_;)
「国単位で論じるのはかなりバックリしすぎ」という認識の上で、ここでは敢えてのハナシをします。
要するに国単位で前提条件（法律、為替、コモンセンス、市況や金利、etc）という”与件”から確認したほうが、その市場での投資が、”下駄を履いている”のか、”足かせを付けている”のかが分かる、という視点になります。
もちろん不動産は「500m商売」であり、都市単位というよりエリア単位、そして物件単位です。（ここ、テストにでます！ｗ）いい物件を買う要諦は「最高のストリートの、一番小さいとか小汚いとかの物件を、兎に角に、安く買う」（出典は、たしか清崎徹かドルフデルース博士）ですから。日本なら「超有名なタワマンの売れ残りの日当たり悪いサイドの一番下層階を、鬼の指値をして買う」みたいなイメージでしょうか、、
（ちょっと違うか、、）
（ちょっと違うか、、）世界的に見ても（寒過ぎなくて）”使える”国土の広さでいうと、、
寒すぎで人が住んでない(例：ロシア シベリア地区、カナダの中〜北部)みたいなところじゃなくて、ガイジンが土地をちゃんと買えて(例：中国で買えるのは借地で政策変更で突然土地取り上げとか可能姉妹、ネシアはガイジンの土地登記NG)、人口規模・経済・政治も安定して、安心して不動産業を維持できるのは、規模と密度的に圧倒的に
”米国”。3.3億人／ 人口密度36人。
（桁１つ違って、カナダ、豪州。つまり”米国とは全くレベル違う”過疎地。）
＜国土面積／人口／人口密度／1人あたりGDP／政策金利(bp)ランキング＞
※bp(basis point)=0.01%です
1 ロシア 1,710万／ 1.5億／ 9人／ 1.0万$／ 2,000 bp
2 カナダ 998万／ 0.4億／ 4人／ 4.3万$／ 25 bp
3 米国 983万／ 3.3億／ 36人／ 6.3万$／ 25 bp
4 中国 960万／ 14.4億／153人／ 1.1万$／ 435 bp
5 伯国 852万／ 2.1億／ 25人／ 0.7万$／ 1,075 bp
6 豪州 769万／ 0.3億／ 3人／ 5.3万$／ 10 bp
7 印 329万／ 13.9億／ 464人／ 0.2万$／ 400 bp
8 アルゼンチン 280万／0.5億／17人／ 0.9万$／n.a
9 カザフスタン 272万／0.2億／ 7人／ 0.9万$／n.a
10 アルジェリア 238万／0.5億／ 18人／0.3万$／n.a
62 日本 38万／1.3億／347人／4.0万$／ -10 bp
（※）人口密度トップクラスの、モナコやシンガポールのような極小国では不動産取引市場が小さすぎて、ガイジンが参入してのインカム投資は総論としては成り立ちません。たまさか良い物件に縁のあった方はおめでとうございます！ですが、再現性がなく、そのような僥倖を求めて論じても意味ないです。
人口密度：人口比で土地や物件が相対的に希少、家賃を払う人が一定数以上いて市場大
あとは
1人あたりGDP：頂ける家賃水準がある程度分かる。
ただ、米国ですら人口密度は日本(347人)の1/10。
これが、日本人にとって日本での不動産投資が世界最高な理由の、最大のモノなんです。つまりどこまで田舎にいっても客が居る（インカムゲインが見込める）ということなんです。
外国で不動産賃貸業を行う場合、
法律、
言語、
賃貸や建物管理のコモンセンスがまったく違う中での、そして、
遠隔投資・遠隔事業コントロールというめっちゃ難しいタスクを支える、
高いコミュニケーション力と理解力や胆力。
常に、負う、
為替リスク、時に膨大な為替手数料負担を含めたリスクテイク力を以て、住んでもいない
直ぐには現地に行けず状況詳細把握ができない海外で勝負するわけです。リスクテイクをする投資としては当然、
日本よりも高いリターンを望むべき、というのが合理的です。
あとはグロス家賃の水準。
仮にGDPが日本比で4割程度の約1.5万＄以下の国だと大家はしんどい。
日本人経営者の自分が、２国間移動のコストと時間＆労働力投入等の投資するような局面においては、それを正当化させるリターンが出ません。
現地に行くとか時間使うなら、飛行機代ホテル代使わず日本でコンビニでレジ打ちしている方が良いなんてことになっちゃう。
（真面目な話。計算してみてください。）
インカムゲインをメインとする不動産賃貸業の可能性を世界規模で見た場合、
①日本(の地方との比較でも)比肩するくらい賃貸市場が大きく、
②国民所得がそこそこ高くてグロス家賃が貰えて、
③非居住者のこっちが取るリスクに応じた、高い利回の”物件”ありますか？
ということなんです。
皆無！なんですよね。皆無！
あったら”買い”ですが、有りえません。
だって、そんな高利回り（割安）物件は、
地元の投資家マーケットで”秒”で売れるから。
つまり海外投資の場合は、キャップゲインへの期待、がメインになるんです。
それも（日本は世界的に割安なので）日本と比較すると利回りが低くてw利高なので、キャップゲインにどれくらい期待できるのか！？
結論：そのリスクに応じた十分な付加的リターンが見込めないなら、日本でやったほうが、投資としては合理的なんですね。
あ！（一時の私のような）「やりたい！やりたい！君」はどうぞ挑戦してみてください！
局所的には儲かるかもです。仲間で、”（投資家としては）死んだ人”もいますので、”失敗しても死なない”規模でやるのがオススメ。
私は”死に”かけました、、。
まあ、何でも学ぶものはあります！（涙目）
p.s.
発展途上国グループから先進国グループに近年やっと入ったばかりで、経済規模も人口規模もそれほどでもない韓国（特にソウル）が、映画テーマになって世界中を驚かせたほどの地価上昇の理由は、人口密度をみるとなんとなく遠因が分かります。
韓国なんと人口密度525人(日本の1.5倍)& GDP 3万ドルかぁ、うーむ。
ソウルが上る前なら、ソウルの良い物件なら投資対象として良かったって話し。
なので、今の爆上げ、なんでしょうね、。
（1998年に制定された外国人投資促進法により、それまで許可制であった土地取得の制度が申告制へと変更されました。海外からの投資に対して門戸を開いたことにより、外国人であっても韓国人とほとんど同じように不動産売買が行える、そうです。）
（※）猪俣社長から”為替フィーも考慮に”という指摘いただきました！
ありがとうございます！ネシアルピアの交換フィー、往復45％は、ヤバいっすね！
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