【SPY FAMILY & 渋谷】渋谷は巨人東急だけの再開発じゃない 〜ドンキの試みは「不動産開発屋中抜き」か？
3月の渋谷駅はSPYxFAMILYが丸っとジャックしてました。
もう、JRから地下鉄から東急から、各社の車内から、スクランブル交差点回りの巨大ビジョンジャックｘ連動企画を奢ることから109のドテッパラから、”屋外での広告”（OOH）の見本市のような大キャンペーンでした。きっとこれってOOH広告史に残りますね(^o^)
全国津々浦々にアクセスするにはマス4媒体（TV、新聞、雑誌、ラジオ）ですが、特に都心の生活者への広告宣伝手段として、重点的にOOH広告に予算投下することがあります。OOH広告って「出た感」凄いですし、、。今回のキャンペーンではそう判断をしたのだろうと思います。
そして渋谷に屋外ビジョンや広告看板などのOOH広告枠がこれだけ多いのは、それだけ多くの人に見られているから、ということです。
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さて、その「TVアニメOAキャンペーンとしては歴史上最大規模のOOH屋外看板キャンペーン」の実施場所に選ばれた渋谷。理由は世界ランキング第2位で1日あたり310万人乗降の巨大駅。ターゲット生活者が集まる街の膨大な人の流れ。それを見込んで屋外看板キャンペーンの地として選ぶわけです。TVで言えば、例えば高いF1/F2視聴率の番組枠、ネットで言えば訪問者数が多いYahoo!トップページのブランドパネル、に広告出稿するのと同じ考えです。
この巨額キャンペーン広告主テレビ東京（と版元の集英社？）が期待したとおり、今日も若者を中心に膨大な人出でした。コロナで自粛ムードなんて一切感じられないですね。
一時期「コロナでリモートワークが進み、多くの若者が東京都心を離れて地方に住む」というヨミを披露する識者もいました。三茶は無風でしたが、より都心の渋谷の周囲物件が近隣を含め次々に空いてしまい、さらにレインズに出っぱなし。ナカナカ空室が埋まらなかった2021年の繁忙期は焦りました、。ただ、その後は家賃を下げずにアッサリ満室回復。周囲に空室物件もなくなり元に戻りました。どうも「一時的なネガティブインパクト」に過ぎず、で識者のヨミが外れたみたいです。よかったよかった。そもそも不動産は所謂”500ｍ商売”と言われてて、それぞれの物件が固有の特性をもち、市場も細かくセグメントされてますから、その時々の自分の空室をあの手この手で全力で埋めれば良い。総論で語る意味はそれほどないんですけどね。
結局、若者は、お買い物とか会食とかで、若者が多いところに集まるんです♪
なので、週末に渋谷に出て来やすい立地の物件は、やっぱり不動の人気です♪
同じ巨大ターミナルの新宿、池袋はどうでしょうかね、。大家さん仲間に聞いてみたいですね。
現在、渋谷はあちこちでスクラップandビルドを10〜20年計画でやってます。大きなプロジェクトを見てると、まるで「東急が渋谷を作り替えている」感あります。
この写真でも築年順で、マークシティ、ヒカリエ、ストリーム、スクランブルスクエア、フクラスが建ちました。東急東横店建替え、桜丘口地区開発（東急不動産事業協力）が進行中です。東急グループがグループ社運をかけて1,200億円投資するそうですからね、。
凄いです。
世界ランキング2位1日あたり310万人乗降の巨大駅を運用しつつ工事進捗というチャレンジをしてることもあり、毎月のように徐々に駅内導線がかわります、。
渋谷の物件界隈を毎週徘徊している私ですら毎回のように新たな発見がありますので、渋谷は私の青春の町〜♪だけどひさしぶり。という方は、ぜひ、今週末にでも訪ねてみてください。もれなく浦島太郎感を味わうことができます！(*^^*)
(くれぐれも迷子には気をつけてくださいね！😅)
でも、ところがドッコイ！(^o^) この巨大資本の巨大再開発にちゃーんと便乗して儲けようという賢い方々がおられる。そのうちの１つはドンキ・ホーテです！
恐らく単にお知らせ看板を立てるだけだとJVの方式によっては、地権者名は出てこないので付近の知り合いから「あれ？日下部さん、星野さん土地をドンキに売っちゃったのかな？」となりそうなので、わざわざ配慮してこんな表示をしているんだろうと想像します。
渋谷文化村通り沿いの28階建てビルのオーナーですよ！(*^^*)
やっぱり地面持ってる方々は、ぜんぜん違う勝負が、できますね〜(^o^)
これって要するに（不動産の）需要家による「不動産屋」の中抜き。
昔わたしは総合商社にいて、この中抜きをモロに喰らいました。要するにハシッこい（原料の）需要家は中間にいる商社をすっ飛ばして、供給の川上に直接アクセスします。
今回の「ハシッこい（不動産の）需要家」はドン・キホーテグループというわけです。
ドンキは当該プロジェクトのお向かいにMEGAドンキを展開。いつも混んでますからドンキは渋谷の商業地としての実力をリアルな数字で把握しているのでしょう。
そのリアルな数字から、試算した当該地区集客装置のビルの実力を試算して地主に事業計画案をオファーし、お買い上げ頂いたんだろうと思います。もしも仮に他の不動産開発業者と競合になったらリアル数字を把握しているし、自分がキーテナントになる提案ができますから、まず負けません。
お！そしてここにも「東急」グループの社名が！！やるな東急！渋谷の大規模開発は、なんでもいっちょカミするんですね！(*^^*)
しかし、うーむ、不動産開発でも中抜きかぁ、、セチガライ世の中だぜぇ、。（遠い目）
※この種の建替えプロジェクトでは、長期＆多額のローンが引けてプロジェクトマネジメントの能力がある不動産開発業者さんが、いったん地面を買い上げたり契約で権益を保全しつつ建替えを実行上して、投資額（上モノ代、土地代）比率で、不動産屋と地権者で持ち分按分するようなことをやります。
よくマンションの建替えなんかで見ますよね。
卑近な例で羨ましい話。知り合いの西新宿の仲介さん（＆昔からの大地主）は、50階建新築巨大ビルの7フロア分の区分所有権を地面と等価交換で貰ったと！！お稲荷さんがあると物凄くゴニョゴニョらしいです。
きっと大金持ちになったら私のようなシモジモのものには口を聞いてくれなくなるんだろうなぁ、、(;_;)
泣くなよ。オジサンも、たくさんの地面もっている人が羨ましくて涙目だよ、、😅
p.s.
●SPYxFAMILYのご紹介！(*^^*)
世のおとーさん、おじーさん世代はSPYxFAMILYとか見ちゃダメです。
アーニャのファンになっちまいますからね。孤児院とか一人ぼっちとか涙腺崩壊です、、(;_;)
1,500万部の大ヒットジャンプ連載漫画のTVアニメ化。
髭男、星野源のダブル主題歌書き下ろしですから、TV局（テレ東）も気合い入りまくり。
アーニャを泣かす悪ふざけクリエイティブもあり。
オジサンこういうの弱いので買っちゃいましたよ、、(;_;)
もうね、可愛い女子が孤児院とか一人ぼっちとか泣いちゃいますから(
) ↓アーニャ初登場シーン。
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