【全賃新聞取締役 兼 ヤヌジヌ編集長永井さんご質問への、ご回答〜♪】
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永井編集長さんのご質問が、興味深く考えるのが楽しかったこともあり、モノローグが余りに長くなっちゃったので、自分の板に書きました〜😅
スイマセン、
＞永井さんの質問：
＞以下のどっち！？
＞1.空室管理に必要な人件費ほか諸経費を明確にすれば払う
＞2.払いたくないから、空室管理費がない管理会社に変更する
＞空室管理費自体は、おそらく、空室戸数×定額料金
＞(日数もしくは月数)のイメージ
＞今回の空室管理は、あくまでも管理を委託している
＞（通常の管理費を支払って委託している）賃貸住宅について、
＞空室期間中、別途「空室管理費」というフィーが
＞設定されることについての質問です。
私の回答は、 「空室対応は、遠隔地の自分が行けない物件なら１。自分が行ける物件なら自分でやる。」です。 空室対応：内見に備えての封水切れ防止、ホコリ程度の掃除、日光を入れたり空気の入替え、ポストのチラシ撤去等を 想定しています。
※共用部、外部の清掃や電球切れなどは、別のサービスなので、含んでいません。
TO:永井さん、回答は以上を御覧ください。
超ヒマなら、”以下”もご参照くださいませ。
＜モノローグ＞
これは恐らく地方を中心とした空室期間が長い＆空室数が多い、所謂、大家による放置物件について、面積的カバーエリアが広い管理会社が徐々に悲鳴を上げつつあることから来ている質問ですよね、。 永井さんの親心、同情心、わかります！
＞永井さんの質問：
＞以下のどっち！？
＞1.空室管理に必要な人件費ほか諸経費を明確にすれば払う
＞2.払いたくないから、空室管理費がない管理会社に変更する
＞空室管理費自体は、おそらく、空室戸数×定額料金
＞(日数もしくは月数)のイメージ
＞今回の空室管理は、あくまでも管理を委託している
＞（通常の管理費を支払って委託している）賃貸住宅について、
＞空室期間中、別途「空室管理費」というフィーが
＞設定されることについての質問です。
私の回答は、 「空室対応は、遠隔地の自分が行けない物件なら１。自分が行ける物件なら自分でやる。」です。 空室対応：内見に備えての封水切れ防止、ホコリ程度の掃除、日光を入れたり空気の入替え、ポストのチラシ撤去等を 想定しています。
※共用部、外部の清掃や電球切れなどは、別のサービスなので、含んでいません。
TO:永井さん、回答は以上を御覧ください。
超ヒマなら、”以下”もご参照くださいませ。
＜モノローグ＞
これは恐らく地方を中心とした空室期間が長い＆空室数が多い、所謂、大家による放置物件について、面積的カバーエリアが広い管理会社が徐々に悲鳴を上げつつあることから来ている質問ですよね、。 永井さんの親心、同情心、わかります！
管理会社はマンパワービジネスであり人様にお支払いする人件費がかかるわけで、（心情的なものはあるにせよ）どんな商売も持続可能な商売＝原価はカバーできて、適正利潤が上がることが第一義と思います。
ただ、かなり物件ごとの個別性が高いハナシです。
不動産投資物件と同様。当該管理会社も、空室管理フィーを貰いたいのでしょうけど、全ての空室からフィーを取りたいわけではないと思います。（要するに自社から近ければ、他物件が集積している場所なら、OK牧場のハズ） 満室にするのが管理会社の義務である、とまでの大家にムシの良い論調には、賛同しません。 実際にの賃料収入見合いで収益が上がるので、大家と管理会社の利益のベクトルは合ってますが、原価（管理会社の販管費）は固定的にかかるのに、収入は成功報酬、というのは、要するに大家の方にメリットがある報酬体系だし、そのことを大家の方が、まず、理解しないといけません。
※前所有者がそうだったから、とか、親がそうだったから、といって、無批判／無検討で、”それが前提だ！”と無為に主張するのは、甘い考え。
※自社物件で管理会社から切られそうな物件は早めに手仕舞うなり、収益性低下を甘受できるような体制を整えるなりしましょう。それが”経営”。
※一方、ウッシッシ、有利じゃん、と解ってて主張するのは、まあ、”経営”です。私もその立場（爆）
大家業って、 「大家が有効に建物を保有し、入居者を募集し、直接契約して、建物やそれに付随する環境だったり利便性の提供クオリティを自ら保証し、それらを提供してお家賃というフィーをいただく超長期サブスクビジネス」 と思ってます。 管理会社も賃貸仲介会社も工務店も売買仲介もクリーニング会社も 銀行も、、、etcetc、
事業主体では、全く、なく、”大家にサービスを提供し、相応のフィーをもらう主体”です。大家はサービスを受けるならフィーを払う。それが基本。 永井さんに相談してきた管理会社は、恐らく採算が厳しい自社から遠隔＆中々埋まらない（＝収益ゼロ）＆低家賃（＝低単価）についてが問題視しているのだろうと思います。 その管理会社の社長は、個別物件についての収益性をちゃんと計算して、採算に合わない物件（棟単位）から交渉をしていくのが合理的と思います。 もちろん、決裂したらその物件の管理を失うリスクを勘案しての計算ですが、。
※全く余計なハナシではありますが、わたしが直感的に感じた交渉プロセスは、
１）この物件のこの空室はもう1年も空室であり、空室対応については、（例えば）1部屋当たり500円〜1,000／月程度のフィーをください。
※人件費や諸経費などの原価は必ずしも示す必要はない。商売ですから。大家だって、家賃を上げる際に、入居者に物件取得費や金利なんて言わんでしょう、、😅 ”昨今の経済情勢など諸事情に鑑み”と言うだけです。
２）初回提示は従来管理費の（入居想定で月額3.5万円の5％とすると1,750円の）1/2〜1/3くらいの水準。暴利という誹りは受けにくい。受け入れられた後、原価に応じて徐々に上げても良い。
※サブリース会社が市況に応じて賃料を徐々に下げるのと同じような考え方。
３）払えなければ、管理できませんので、ご自分で対応いただくか別の管理会社に委託してください、でOKかと。 だって、大家業をやってるのは大家であって、管理会社じゃない。管理会社が赤字こいてまで歯を食いしばる必要なし。 すべての最終責任は大家が負えば良いし、それが道理。 一方で、管理会社のほうが肝が座らずに、まっとうな交渉（時にタフになりうる）を忌避して、 「切り替えられちゃうリスクがあるから、赤字でもがんばってるんです。だけど、これだけ原価がかかるから、なんとか飲んでくださいよ〜💧」 という感じの、甘えた主張を涙ながらにすれば、大家も泣いてくれてなんとかなるんじゃね！？という甘いマインドなら、それはそれで忙しい永井さんが相談なんかが乗らず、放置でOK牧場と思います。 甘えた◯◯と同様、甘えた管理会社は、まあ、放置プレイで、、😅（いますよ、そういう人達、。）
ただ、「手法として泣き落としを使う」だけで、裏ではちゃんと自社の原価をカバーしたり、さらに利益を伸長しようと計算しているなら、それもまた”経営”。 リスクを最小限にしようと成功報酬でしか管理を払わない、という大家と一緒です、要するに。同じ穴のムジナ。 つまり利害はどこまで行っても一致しないんですよね、、。それをわからない◯◯が多くて、いつもビックりします。
あと、これからより深くリサーチをなさる場合は、
A)契約条件は個別でOK牧場である、という前提。「管理会社にとって採算性が低い、限定的な物件のみ」が対象であることを示す。
B)空室管理のリアルな金額水準例を示すこと。 ご相談の管理会社は要するに空室管理フィーを貰いたい、という立場なのだろうから価格弾力性のセンサスをすると、より意味がある。 これらを示せば、もう少し芯の食った、そのご相談の管理会社にとってリアルなフィードバックになる、リサーチになろうかと思いました。（口幅ったくてすいません、、）
※ あと、多数のコメントを拝見した雑感として、”責任ある事業主体は、ほかでもない、◯◯自身なんだ” という意識が、あんまり感じられないコメントがいくつかあり、ちょっとビックリしてます。 長い＆余計なハナシでした、、スイマセン、、😅
不動産投資物件と同様。当該管理会社も、空室管理フィーを貰いたいのでしょうけど、全ての空室からフィーを取りたいわけではないと思います。（要するに自社から近ければ、他物件が集積している場所なら、OK牧場のハズ） 満室にするのが管理会社の義務である、とまでの大家にムシの良い論調には、賛同しません。 実際にの賃料収入見合いで収益が上がるので、大家と管理会社の利益のベクトルは合ってますが、原価（管理会社の販管費）は固定的にかかるのに、収入は成功報酬、というのは、要するに大家の方にメリットがある報酬体系だし、そのことを大家の方が、まず、理解しないといけません。
※前所有者がそうだったから、とか、親がそうだったから、といって、無批判／無検討で、”それが前提だ！”と無為に主張するのは、甘い考え。
※自社物件で管理会社から切られそうな物件は早めに手仕舞うなり、収益性低下を甘受できるような体制を整えるなりしましょう。それが”経営”。
※一方、ウッシッシ、有利じゃん、と解ってて主張するのは、まあ、”経営”です。私もその立場（爆）
大家業って、 「大家が有効に建物を保有し、入居者を募集し、直接契約して、建物やそれに付随する環境だったり利便性の提供クオリティを自ら保証し、それらを提供してお家賃というフィーをいただく超長期サブスクビジネス」 と思ってます。 管理会社も賃貸仲介会社も工務店も売買仲介もクリーニング会社も 銀行も、、、etcetc、
事業主体では、全く、なく、”大家にサービスを提供し、相応のフィーをもらう主体”です。大家はサービスを受けるならフィーを払う。それが基本。 永井さんに相談してきた管理会社は、恐らく採算が厳しい自社から遠隔＆中々埋まらない（＝収益ゼロ）＆低家賃（＝低単価）についてが問題視しているのだろうと思います。 その管理会社の社長は、個別物件についての収益性をちゃんと計算して、採算に合わない物件（棟単位）から交渉をしていくのが合理的と思います。 もちろん、決裂したらその物件の管理を失うリスクを勘案しての計算ですが、。
※全く余計なハナシではありますが、わたしが直感的に感じた交渉プロセスは、
１）この物件のこの空室はもう1年も空室であり、空室対応については、（例えば）1部屋当たり500円〜1,000／月程度のフィーをください。
※人件費や諸経費などの原価は必ずしも示す必要はない。商売ですから。大家だって、家賃を上げる際に、入居者に物件取得費や金利なんて言わんでしょう、、😅 ”昨今の経済情勢など諸事情に鑑み”と言うだけです。
２）初回提示は従来管理費の（入居想定で月額3.5万円の5％とすると1,750円の）1/2〜1/3くらいの水準。暴利という誹りは受けにくい。受け入れられた後、原価に応じて徐々に上げても良い。
※サブリース会社が市況に応じて賃料を徐々に下げるのと同じような考え方。
３）払えなければ、管理できませんので、ご自分で対応いただくか別の管理会社に委託してください、でOKかと。 だって、大家業をやってるのは大家であって、管理会社じゃない。管理会社が赤字こいてまで歯を食いしばる必要なし。 すべての最終責任は大家が負えば良いし、それが道理。 一方で、管理会社のほうが肝が座らずに、まっとうな交渉（時にタフになりうる）を忌避して、 「切り替えられちゃうリスクがあるから、赤字でもがんばってるんです。だけど、これだけ原価がかかるから、なんとか飲んでくださいよ〜💧」 という感じの、甘えた主張を涙ながらにすれば、大家も泣いてくれてなんとかなるんじゃね！？という甘いマインドなら、それはそれで忙しい永井さんが相談なんかが乗らず、放置でOK牧場と思います。 甘えた◯◯と同様、甘えた管理会社は、まあ、放置プレイで、、😅（いますよ、そういう人達、。）
ただ、「手法として泣き落としを使う」だけで、裏ではちゃんと自社の原価をカバーしたり、さらに利益を伸長しようと計算しているなら、それもまた”経営”。 リスクを最小限にしようと成功報酬でしか管理を払わない、という大家と一緒です、要するに。同じ穴のムジナ。 つまり利害はどこまで行っても一致しないんですよね、、。それをわからない◯◯が多くて、いつもビックりします。
あと、これからより深くリサーチをなさる場合は、
A)契約条件は個別でOK牧場である、という前提。「管理会社にとって採算性が低い、限定的な物件のみ」が対象であることを示す。
B)空室管理のリアルな金額水準例を示すこと。 ご相談の管理会社は要するに空室管理フィーを貰いたい、という立場なのだろうから価格弾力性のセンサスをすると、より意味がある。 これらを示せば、もう少し芯の食った、そのご相談の管理会社にとってリアルなフィードバックになる、リサーチになろうかと思いました。（口幅ったくてすいません、、）
※ あと、多数のコメントを拝見した雑感として、”責任ある事業主体は、ほかでもない、◯◯自身なんだ” という意識が、あんまり感じられないコメントがいくつかあり、ちょっとビックリしてます。 長い＆余計なハナシでした、、スイマセン、、😅
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