【不動産賃貸業は500m商圏の商売】
という私の問題提起について、皆さま関心が高いのでもう少し詳述します。
※その後 ひろゆき ぺんた あんざいさんとの意見交換の中で、「賃貸500m商圏理論」は電車移動前提の都市部（”電車エリア”）において、より強い説明力があるんじゃないか（＝現状の推察では、”車エリア”ではあんまり役に立たない！（爆）
）、という仮説となってますので、その点ご留意ください、、。
１）「商圏」とはまさに「お金を払う人がどこにいるの？」という話です。賃貸ビジネスの場合は、今どこに住んでる人が、次の引越し先として弊社物件を選ぶのか、ということを推定したいのです。それが商圏。申込書に書いてある（引越し前の）現住所と弊社物件の距離ですね。
２）電車エリアにおいて「５００ｍ商圏」です。ほぼ”徒歩圏エリア”、ですかね。拡大東京圏と名阪の一部エリア、くらいでしょうか、、。この辺り、名阪地元の方からお話伺いたい。どこまで電車エリアでどこから車エリアなのか。
３）車エリア（車での移動があたりまえのエリア）と電車エリア（電車移動が前提のエリア）とでは商圏サイズが異なると思います。例えば、車エリア：5km 電車エリア500ｍで、おそらく１０倍の開きくらいはあるでしょう。車エリアは正確には「到達圏」（コメント欄にリンク）具体的には「ドライビング１０分圏」とかかもしれません。ぺんたさんがご指摘の「いびつなカタチ」になります。アメーバみたいな。「商圏を分けるのはドライビング１０分圏か？、２０分圏か？」については、車エリアの方に実感値があるでしょう。これもお聞きしたいところ。
【申込書は大切！！】契約書に書いてあるご入居者情報はごく少ないです。アセットビルド猪俣先生から、（顧客接点をちゃんと把握するために）「申込書を取っておけ！」と言われましたが、まさに！という感じです。
ということで、以下が弊社の簡易分析（銀行へのレビュー資料）です。500mとは直感的なもの（＆けっこうそんなことを言う不動産屋さん多いですよ、都内では。）で、べつに1kmでもOKです。要するに、「人はそれほど遠くには引っ越さない。土地勘のあるところで部屋探しをするもんだ」ということを、定量的に説明しようという試みです。
「人間は近隣で次のスミカを探す」、「引っ越し頻度（ブランドスイッチなり購買行動）もそうそう頻繁じゃない」「契約更新のたびに引っ越す人は少ない」etc そんな仮説を持ってます。なのでプロシューマーはいないんですよ、不動産については。
（って、わたしは１９９０年代に６年で７回引っ越していたのでこの仮説には、じつはあまり実感ないんですけどね、、みんななんでもっと引っ越さないの〜と思ってます。２０代のころは”荷物”少ないしね。）
●ターミナルA駅は、ヘンなカタチの横断歩道を世界中の人が意外と知っている駅で、要するに有名すぎてあまり代表性がなく５００ｍ商圏についての説明力が低いと思っています。そういう駅はかなり商圏広いはずなんですよ。似てるところは、賃貸ランキング上位駅の吉祥寺、恵比寿、六本木、自由が丘とか。笑い話で、六本木にお住まいの先輩が、米国LAX空港のイミグレで「Oh! You live in Roppongi!!? Wow, I know!」とデカイ黒人女性係官にパスポートの住所欄見て言われたと言ってました。彼女がトウキョウに住むときには（賃料はともかく）Roppongiってどうなの？と考えるでしょうね、。その意味でブランド純粋想起です。（支援なく）純粋想起される駅は、賃貸付けが強いですよね。
●相対的に説明力が高いのはB駅。ただここも「このB駅エリアが好き過ぎっ！！
」みたいな人が多いので、すこしバイアスがあるかもしれません。
ここで告白すると悲しことにゴミレベルの小さい大家なので標本数が足りません。今回は３０件くらい。本当はせめて100件は欲しい。それも多様な駅で。そして経時（ヒストリカル）データが欲しい。自社の過去の申込書は全部とってあるので見るとして、他の物件のローデータを集めたいですね。大切なのは申込書データです。みんな持ってるかなぁ、。
